El seguro que la ley obliga a tener
A diferencia de muchos otros aspectos de la administración de un condominio, el seguro no es opcional. La Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley 21.442) establece la obligación de mantener vigente un seguro que cubra los bienes comunes del edificio contra incendio y sismo.
Sin embargo, que sea obligatorio no significa que todos los edificios lo tengan contratado correctamente. Muchos condominios tienen pólizas desactualizadas, con montos asegurados que no reflejan el valor real de la construcción, o directamente sin cobertura vigente — una bomba de tiempo financiera para toda la comunidad.
¿Qué debe cubrir obligatoriamente el seguro?
La ley establece que el seguro debe cubrir como mínimo:
- Incendio: Daños causados por fuego en las áreas comunes y en la estructura del edificio.
- Sismo: Daños estructurales causados por terremotos. En Chile, dado el alto riesgo sísmico, esta cobertura es especialmente relevante.
Estos son los mínimos legales. La póliza puede (y debería) ir más allá.
Coberturas adicionales recomendadas
Una póliza de condominio bien estructurada suele incluir o permitir agregar:
Responsabilidad civil
Cubre daños que el condominio cause a terceros — por ejemplo, si una cañería del edificio daña el departamento de un vecino o provoca un accidente en la vía pública. Esta cobertura es fundamental y muchos edificios no la tienen.
Robo y hurto
Cubre el robo de equipos de los espacios comunes: bombas de agua, equipos de sala de máquinas, herramientas, mobiliario de áreas comunes.
Daños por agua
Filtraciones, roturas de cañerías, inundaciones de áreas comunes. En edificios con albercas o sistemas de riego, esta cobertura es especialmente importante.
Equipos electrónicos y maquinaria
Cubre ascensores, sistemas de CCTV, intercomunicadores, equipos de sala de máquinas. La reparación de un ascensor puede costar entre $5 y $20 millones — sin seguro, ese costo recae íntegramente en los copropietarios.
Lucro cesante
Si un siniestro inutiliza espacios que generan ingresos para el condominio (como estacionamientos arrendados a terceros), esta cobertura reemplaza ese ingreso durante el período de reparación.
¿Cómo se calcula el monto asegurado?
El error más frecuente en los seguros de condominio es asegurar por un monto inferior al valor real de la construcción. La regla de oro es que el monto asegurado debe reflejar el costo de reconstrucción del edificio, no su valor comercial ni su avalúo fiscal.
El costo de reconstrucción incluye: materiales, mano de obra, demolición de escombros, honorarios de arquitecto e ingeniero, y permisos. En edificios de altura en Santiago, este valor puede estar entre 25 y 45 UF por m² construido, dependiendo de la calidad de terminaciones.
Si el edificio tiene 5.000 m² construidos y el costo de reconstrucción es 35 UF/m², el monto asegurado debería ser aproximadamente 175.000 UF. Si la póliza dice 80.000 UF, el edificio está subassegurado y en caso de siniestro total, la indemnización no alcanzará para reconstruir.
¿Cuánto cuesta el seguro?
La prima depende de múltiples factores: antigüedad del edificio, número de pisos, materiales de construcción, ubicación geográfica, coberturas contratadas y el monto asegurado. Los rangos habituales en el mercado chileno:
- Edificios pequeños (hasta 40 unidades): Entre $80.000 y $250.000 mensuales en prima.
- Edificios medianos (41–120 unidades): Entre $250.000 y $700.000 mensuales.
- Edificios grandes (más de 120 unidades): Desde $700.000 hasta $2.000.000 o más mensuales.
Expresado en términos del copropietario individual, el seguro suele representar entre $3.000 y $15.000 mensuales por unidad, dependiendo del tamaño del edificio y la cobertura contratada.
¿Cómo reducir la prima sin perder cobertura?
Hay acciones concretas que el comité puede tomar para optimizar el costo del seguro:
- Cotizar con al menos tres compañías: Las diferencias de precio entre aseguradoras para coberturas equivalentes pueden superar el 30%.
- Contratar a un corredor de seguros independiente: Un corredor bien seleccionado puede conseguir mejores condiciones que el administrador, que frecuentemente recibe comisión de la aseguradora que recomienda.
- Revisar el monto asegurado: Si el edificio ha sido renovado o si la construcción original era más básica, el monto podría ajustarse con un tasador independiente.
- Aumentar el deducible: Asumir un deducible mayor baja la prima, lo que puede convenir si el fondo de reserva es suficiente para absorber siniestros menores.
¿Qué hacer en caso de siniestro?
- Notifica a la compañía aseguradora dentro del plazo que establece la póliza (generalmente 5 días hábiles).
- Documenta los daños con fotografías y videos antes de iniciar reparaciones de emergencia.
- Conserva todas las facturas de gastos de emergencia — pueden ser parte de la indemnización.
- No firmes nada con la aseguradora sin leer, y considera asesoría legal si el monto es significativo.
Conclusión
El seguro de condominio es un gasto que la mayoría de los edificios minimiza hasta que ocurre un siniestro. Revisar anualmente la póliza, asegurar por el valor correcto y cotizar con distintas compañías son acciones simples que pueden ahorrarle millones a la comunidad en caso de que lo improbable ocurra.